公募REITs（不动产投资信托基金）市场常态化发行稳步推进。全国首单城市更新产业园REITs——华夏金隅智造工场REIT和全国首单医药仓储物流REITs——汇添富九州通医药REIT分别于2月26日和27日登陆上交所。
中信建投证券发布的REITs2025年投资策略展望提到，我国公募REITs市场已迈入常态化发行新阶段，一级市场方面，审核效率显著提升；二级市场方面，2024年经历三轮上涨，主要受益于资金面及政策面形成的双重共振。展望后市，常态化发行将继续支撑公募REITs市场提质扩容。
医药物流仓储设施
投资逻辑清晰
汇添富九州通医药REIT的底层资产是九州通东西湖现代医药仓储物流中心，该中心符合GSP质量标准，采用先进的信息技术、智能化物流设备和数字化管理手段，实现了药品的精准管理和全程可追溯，确保了药品流转的高效与安全。与传统物流不同，该中心专注于高门槛、高回报的医药物流领域，经营高净值药品，有望带来更稳定且丰厚的收益。
基金发起人九州通医药集团股份有限公司（以下简称“九州通集团”）是全国较大的民营医药商业企业。项目原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业，拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，物流网络资源覆盖全国96%以上区域。
基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司，公司基金经理詹烨表示：“与传统高标仓等仓储物流资产相比，医药物流仓储设施作为底层资产不仅类型特殊，而且投资逻辑十分清晰。”
詹烨进一步解释道，其一，医药物流仓储需求增长确定性高。伴随着国民对健康重视程度加强，医药的刚性需求增长确定性较高，同时，线上药品平台的发展提高了购买药品的便利性，进一步推动了医药产品需求的增长，从而驱动了更多的医药仓储需求。
其二，医药仓储具有很高的进入壁垒。一方面是强监管性，药品仓储关系到公众的生命健康安全，因此医药仓储行业受到严格的监管，包括设施环境的适格条件以及日常运营都面临药监局的不定期巡检，管理成本高；另一方面是技术门槛，医药仓储信息化水平、内部设计（温度分区与定制化需求等）等要求都显著高于传统物流仓储资产；此外，运营大型医药仓储是需要具备一定体量的客户基础，这也提高了竞争者的进入门槛。
其三，项目本身优质。汇添富九州通医药REIT此次入池的项目是九州通集团全国中心仓，该项目已平稳运营接近10年，相关条件较为成熟。
对于民营企业在基础设施REITs领域逐渐崭露头角，中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示：“一方面，通过参与发行REITs，有助于盘活民营企业手中持有的存量基础设施资产，降低资产负债率，促进有效投资；另一方面，这将形成一定的示范效应，提升民营企业参与REITs发行的积极性。”
底层资产类型
日趋丰富
从发行节奏看，2024年以来公募REITs市场发行提速。据统计，63只已上市的公募REITs中，34只产品为2024年以后上市。其中，2024年有29只产品上市，发行总规模约655.17亿元；截至2月27日，今年已有5只产品上市，发行总规模约74.06亿元。
公募REITs市场迈入常态化发行阶段的同时，产品底层资产类型也持续扩容。在既有仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等资产类型基础上，2024年成功发行了首单水利设施REITs，2025年进一步实现市政设施REITs零的突破。
对于公募REITs市场加速“推新”，明明认为：“目前市场欠配压力明显，公募REITs市场扩容增类有助于形成更多可投资产，满足投资者配置需求。”
据统计，截至今年2月27日，全市场已上市的63只公募REITs产品底层资产覆盖九大类型。从产品数量分布来看，园区基础设施REITs以17只的产品数量居首，占比达26.98%；交通基础设施REITs产品共有13只，位列第二；消费基础设施REITs和仓储物流REITs的产品数量并列第三，均为8只。
展望未来，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。明明认为，结合近期公开招标信息来看，文旅、数据中心等更多新业态资产有望加速落地。
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