本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
去年10月12日，预热已久的广州中建未来方洲，在新政后迎来首开。
两天后，官方的大红海报就出来了：“开盘日千组到访，劲销335套。”
这些企业内部的数据，外界很难评判真假。不过，如今四个多月过去了，网签数据已经体现了一些。
截至目前（2025年2月27日），广州住建局数据显示，未来方洲住宅已售套数333套，住宅未售套数615套。网签去化率约35%。
拿开销售数据不说，那些买了未来方洲的业主，心中悬着的石头应该说可以落下一块了。
这个位于老黄埔的旧改盘，凭借双地铁，南向望江，新规产品的优势，人气一度居高不下，但苦于学校一直没能最终确定。
最近，随着官宣海报的出街，项目迎来了老黄埔首个九年制华师附的进驻。让外界对项目的好感度显然又增加了几分。
未来方洲，是中建二局旗下中建玖合所打造的，拿下的方式，是收并购。
2023年12月，中建玖合通过公开挂牌交易方式，竞得广州知城宏麟投资有限公司（知城宏麟投资）100%股权，从而持有了广州黄埔文冲东片投资有限公司（文冲东片公司）的34.3%股权。
文冲东片公司正是该旧改项目的实施主体。
股权转让完成后，文冲东旧改分别由文冲经联社、中建玖合、知识城集团持有51%、34.3%、14.7%的股权。从持有股权及项目案名，中建玖合无疑是项目操盘方。
这是一个大体量的项目。
文冲东旧改分3个片区，南边是渡头，中间是文元，北边是江北片。项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。
其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡；商业服务业设施用地10.14公顷，容积率2-7.34，计容建筑面积58.71万㎡。
融资地块净用地面积约16.16万㎡，建筑面积约为67.5万㎡，其中住宅60.85万㎡。项目是集合商、住、写字楼、酒店、公园等配套的超大盘，其住宅总货量达大约4000-5000套。
项目的首开区未来方洲位于文元片区，占地面积约4.1万平。未来方洲一共打造了9栋高层、超高层住宅。当中，两栋31层，四栋47层，三栋56层，主推建面约79-142㎡三至四房。
项目之所以引起关注，不是没有原因的。
1、小区双地铁，距离5号线、13号线都不远，门口就是黄埔东路，交通出行方便。且规划有商业、有学校，“学铁商”齐备。
2、新规产品，使用率超100%，79平户型也做到了三房卫。加之有小户型，上车门槛较低。
3、户型设计户户朝南，高层能看到江景。实际上，这也是项目最大的卖点之一。
当然，项目也有最大的缺点，那就是噪音问题严重。
有中介对楼盘做出评价：“未来方洲啥都好，就是吵。”
可见，这个问题确实不容忽视。
门口就是终日车流繁忙的城市主干道黄埔东路，噪音确实是中建未来方洲最大的痛。
这一点，许多到过项目现场的人，都深有体会。
黄埔东路文冲段双向12车道，西边为石化路隧道，东侧为广深沿江高速匝道出入口，常常伴随着临港码头货车、泥头车疾驰而过。
曾有在未来方洲隔壁东港花园住了十多年的业主分享。
十年前，黄埔东路货车更多，灰尘更大，路面坑坑洼洼，一到晚上大货车、拖车经过，发出“哐当、哐当”巨响。
现在黄埔东路拓宽，路面平整了很多，相比十年前好了不少。但对噪音敏感的人，还是比较难接受。
正是由于缺点太明显了，噪音问题几乎成了项目现场销售接待客户的必答题。
为了消除疑虑，现场销售常常会展示项目南边户型特有的三层玻璃效果。
但一码归一码，“三层玻璃”隔音效果如何，仍有待商榷。实际情况，还得建成后业主住进去才能体会。
有一点可以确定，开发商很聪明，将项目的营销中心选在了没有噪音污染的石化路上，而不是小区正面对着的黄埔东路边上。
这很可能会让许多人误以为，项目的噪音问题没那么严重。
现在，购房者和中介要想实地去现场感受一番，就要从营销中心往东南方向走个五六百米。
靠近主干道，噪音问题不可避免，这是先天性的，无可厚非。
但有一点值得商讨的是，未来方洲在空间设计和楼栋排布上，似乎也进一步将这个缺点放大了。
为了尽可能让更多的户型看到远处的江景，保持视野开阔，小区呈半围合、环抱式布局，并且楼栋前低后高排布，后面几栋还是超高层。
这很大程度，让马路的噪音粉尘如入无人之境。
现在，整个小区综合条件都挺好，唯一的缺点就是吵。可谓是“成也江景，败也江景”。
但其实，项目心心念念追求的江景，跟小区还有一定的距离。一些的低楼层的户型，其实是很难看到江景的。
在这方面的处理上，未来方洲的操盘手还真要多向中交天翠学习。这个原为中交三滘立交地块的项目，同样是最近新出的盘中噪音较为严重的。
但中交天翠不认命，整个小区根据地块形状较大程度进行了退距，还在南面靠近广州环城高速的地方规划了大片的防护绿地，用以降噪。
虽然目前效果不知道怎样，但看得出，起码人家还是把问题重视起来了。
前面说到，未来方洲的开发主体是文冲东片公司。该公司的董事长是陆伟锠，从关联的企业看，应是文冲经济联合社的人。
经理则是周磊。该人士是中建玖合的，目前是中建玖合副总经理，华南区域党支部书记、总经理。
未来方洲，其实已是中建玖合作为过江龙在广州打造的第三个项目了。此前，它还在广州南沙打造了湾璟壹号和中建玖玥湾。
这两个项目，湾璟壹号是中建玖合跟弘阳、德信合作的项目，于2023年9月已仓促交楼，至今仍诸多整改问题未解决。
中建玖玥湾定位高端、改善，也主打海景的卖点，但其实东边向海的一面目前仍是一个沙场，小区曾多次因沙场施工带来的环境污染和噪音干扰而被业主反映曝光。
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